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【上海棚户区将改造】上海棚户区将改造 房价或逼10万 棚户区改造会影响房价涨跌吗?

在中国楼市调控政策出台之后,住房城乡建设部、财政部、国土资源部三部门又发布了关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知。关于棚户区的改造,势必会影响到中国房价。

【上海棚户区将改造】上海棚户区将改造 房价或逼10万 棚户区改造会影响房价涨跌吗?

上海最大棚户区将进行改造 同意率超95%

在改造棚户区的通知下达之后,上海棚户区就传出将进行改造的消息,据悉,嘉兴路街道完成对张桥居民开展旧城区改建的第一轮意愿征询,同意率超95%,旧城改造工作将陆续启动。

上海市虹口区嘉兴路街道张桥居民区是上海现存最大的棚户区之一,从高处望去,低矮密集的棚户区房屋与周围高楼形成鲜明对比。另据住房和城乡建设部网站消息,2016年全国棚户区改造计 划开工600万套。据各地上报数据,全年开工606万套,顺利完成年度目标任务,完成投资1.48万亿元。

张桥居民区目前住户有约2100户,房屋分布密密麻麻,而与棚户区一条沙泾港之隔的高端楼盘均价已经接近8万元每平米。

“动拆迁标准”怎么算

在上海,有句有俗语称:“穷人翻身靠动迁”。这句话说的就是上海的老屋业主动迁。

而每次拆迁,外界对“拆迁补偿费用”尤为关注。比如之前的虹口凉城地块,业内对楼板价预测能突破10万/平方米,就是因为动迁成本太高,动迁后的房价也不会便宜。

依据网上公开的《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》以及《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》内容,居住房屋的价值补偿为:

1.公房:评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴

2.私房:评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴

评估价格=被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算)

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋建筑面积。

上文中,被外界热议的虹口凉城地块,如果按照公式估算,拆迁成本就在8.6万/平方米左右。

“如果拆迁成本在8.6万,那么后期楼板价格必然不会低于这个数字,最后房价每平方米10万也是有可能的。”一位业内人士直言,“如今部分地区动迁成本太大,周边地区房价会影响动迁成本,而动迁成本最后还是会体现在最后的房价上,而一些老棚户区周边房价上涨速度过快,也抬高了动迁成本。”

地段很重要

“老上海人都是知道‘原拆原还’,就是原来在哪里,动迁完了,还给你同样地方的房子,基本享受这个待遇的,最后成了手上几套房的房东们。据我所知,现在拆迁多是数砖头或者划人头,前者是按照面积,后者是按照户口,这往往要政府、开发商和动迁户商量,最后取决于利益博弈后的结果。”上文的房地产业内人士直言。

不过,也不是所有的动迁都能致富,一位家住在虹桥机场附近的上海“爷叔”老贾说,他当时在静安寺有一套房,当年动迁后分了3套房,都在闵行区申滨路附近,目前申滨路的房价虽然挂牌5万左右,但是静安寺原先地段的房价已经涨到十几万一平方米了。“而且这里因为商业区位发展落后,交通不变等问题,房子不好卖,房租也低于市面价格”。

在老贾看来,就算是动迁多拿几套房,“也是要看地段”。

据悉,现在动迁安置倾向“货币化”。政府一般鼓励以货币形式安置,即动迁时对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房,并在签约期限内搬家的居民,给予不超过房地产评估总额20%的奖励。但同样的,如果选择安置房,动迁安置房是以70平方米左右的2室1厅为主要房型,而且取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押。

那么住建部等部门针对棚户区改造的具体要求到底有哪些呢?

一、加速推进棚改。

《政府工作报告》已经明确2016年改造600万套棚户区住房任务,要在原来工作基础上,进一步加大棚改推进力度,确保早开工、早见效;确保提高棚改货币化安置比例;确保落实棚改信贷支持政策;确保棚改资金安全高效利用。同时,要抓紧筹划2017年棚改工作。

二、依法依规控制棚改成本。

要树立精打细算理念,严格依法依规办事。要建立健全征收拆迁补偿标准的规则,严格评估制度,确保征收过程公开公平公正。严禁大手大脚花钱,严禁违规支出。

三、科学规划棚改腾空的土地。

按照《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出的“合理安排建设用地,推动城市集约发展”要求,做好城市规划工作。腾空土地的道路、绿地、公共空间与公共服务设施用地的占比,不得超过国家规定的规划建设用地标准。要通过科学规划,集约节约利用土地,确保有足够的土地可以出让。

四、注重配套和环境建设。

要在科学规划的基础上,加强腾空区道路、供水、供电等基础设施建设,同时要抓好教育文化、医疗卫生、商业等公共设施建设,搞好绿化,美化环境,吸引企事业单位和居民进驻。

五、优先安排出让棚改腾空的土地。

在编制地区土地利用规划、制定年度土地供应计划时,要优先安排棚改腾空土地出让。市、县的棚改腾空土地出让收入、属于政府所有的棚改安置小区配套商业设施销售收入,优先用于棚改;棚改实施主体要构建动态还款机制,确保按合同约定及时偿还贷款。

六、同步推进产业发展。

各地在推进棚改的同时,必须努力发挥本地优势,大力开展招商引资,吸引更多社会投资,培育主导产业,完善产业链条,创造新的就业机会,让城市居民不仅住得下,而且住得好。

各省、自治区、直辖市住房城乡建设、财政、国土资源部门要积极争取本地区党委、政府的重视和支持,与开发银行、农业发展银行等金融机构密切配合,努力完成今年棚改征收拆迁和居民安置任务,实现在市域范围内棚改资金大体平衡。

棚户区改造会压低房价吗?

任志强认为所有非市场的楼市调控手段,都无法对房价起到下降作用。他认为,目前的房地产有两个影响最大的政策,一个是利率的挤出效应,还有保障性住房的挤出效应。“今年整体市场的消费需求并没有减少,而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场,另外一个冲击更可怕,就是棚改。”

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮则对任志强的棚改观点进行了反驳。陈淮认为,棚改不是简单的保障房和调房价没关系。他指出,棚改政策提出的目的之一是拉动投资增长、稳定经济增速。而保障房又一直是政府单打独斗,开发商因为利润原因一直不愿涉足,棚改就是提供了政策和市场相互结合以及共融的切入点。

如今,为加大棚改工作力度,国家开发银行已专门成立住宅金融事业部,国务院也批复了央行1万亿元再贷款,用于保证棚改任务的资金需要,这无疑给房地产市场带来了巨大的变数。

而且,与房产税从1986年开始被提出,到2011年开始试点,再到2020年前后房产税立法,这一过程漫长而又艰辛不同,棚改工程可谓是立竿见影。从李克强总理上任伊始,棚户区改造提上议事日程,到现在万亿资金铺垫,再到2020年前完成全国范围棚改,不过几年时间,而且每年都在上项目、下指标,这样的高效率,也着实让开发商们感受到巨大压力。

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