趣答网

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

近日,2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。

今天早上,便看到一篇文章:把中国房地产的状况,与诺奖人理论相挂勾!

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

这让我想起了四年前,上一位诺贝尔经济学奖获得者的那些事……

2013年10月,诺贝尔经济学奖公布后,很多中国的媒体报道获奖人席勒教授,大肆宣扬他关于中国楼市的泡沫论,老杨实在看不下去了,就写了篇文章,反驳席勒。结果引起了轩然大波。200多万人阅读了这篇文章 。好像是老杨微博中,阅读量最大的一条微博。

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

同时,还引起了很多媒体的报道与转载,比如下面的官媒新华网,也进行了报道。当然,当时更多的围观者是反对老杨的。

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

将当时的文章,转载如下,对深度文章有兴趣的朋友可以一看:

我与席勒打个赌:5年内中国房价不会崩盘

早上,看到新闻:诺贝尔经济学奖得主席勒:中国房地产泡沫严重。便随手发了条微博:“在经济学部分领域,可能具有诺奖水平。但在判断中国房地产泡沫严重这一点,这货与谢国忠并无本质区别:不解国情、生搬硬套、信心满满、观点错误、误导民众!”

结果捅了个马蜂窝!很多网友愤而围攻老杨。忙了一天,直到现在,方稍有空闲,粗略的做个辩解吧。

首先,网友不满之处,集中在两点:一是,大家都知道,老杨是中国楼市长期的看多派(但同时认为楼市有短周期,所以短期从不死多、也不死空,而是动态变化)。黄金十年已逝,未来还有白银十年。这是2009年以来我一直坚持的,对于长期大势的判断。总是看多,惹部分网友不高兴,你们都懂的。

第二个不满之处,我狂妄自大,胆大包天,自不量力,挑战国际权威,且言语粗俗。关于挑战权威一说,过于夸张了。我微博中说得明白:“在经济学部分领域,可能具有诺奖水平。”经济学诺奖,当然在经济学领域具有很高的造诣,这是必须承认、尊重的。“但在判断中国房地产泡沫严重这一点”,我仅仅在“这一点”上持不同意见。至于言语粗俗,我记得以前解释过一次,“这货”是地方方言或俚语中,有戏说色彩,并无太多恶意和贬义。

其实,对于席勒,我并非全然不知。我在查美国楼市资料时,常用标准普尔/凯斯-席勒房价指数,他是创始人之一,我《楼市探秘》一书中,也引用了几个这价格指数的图表。但以前只知道他对美国房价和楼市,有很深的研究,对其理论和学术并不了解。刚才百度上看了下他的名头:现任美国耶鲁大学Sterling讲座教授(最高级别讲座教授),美国国家经济研究局(NBER)研究员、美国艺术与科学院(American Academy of Arts and Sciences)院士、计量经济学会(Econometric Society)会员、纽约联邦储备银行学术顾问,剑桥大学和斯坦福大学等多所学术机构的客座教授,还拥有着企业主、泡沫预言家、专栏作者和畅销书作家等多重头衔。

不过,名头再大,也非完人。尤其是在难度最大的市场预测方面,绝不能迷信所谓的“权威”。在中国老一辈心中,马克思的知名度与伟大程度,肯定超过席勒吧。而事实证明,马克思的有些观点,是错误的,尤其是经济学领域。这使很多国家和民众,走了弯路,吃了苦头。

咱不闲扯那么多了。中国有句老话:对事不对人!先不管这个人,是多大的人物,还是就事论事吧。早上发微博之前,扫了一眼新京报的报道,下面是报道中关于席勒对中国楼市的观点。

席勒直言中国房地产泡沫严重

今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中,罗伯特·席勒与中国关系密切,曾多次到访中国,并多次提及对中国房地产的看法,称中国房地产泡沫严重。

2009年12月罗伯特·席勒来到深圳出席某企业的活动,当时他在回答现场提问时表示,“中国经济发展得非常热,但是也有一些必须要警惕的现象,在深圳,房地产非常热,房价高居不下。”

席勒说,“在深圳、上海以及其他中国主要的城市,人们在买房,这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的,不知道具体的比例是多少。我们在加州用电脑分析房价和收入比,看到的数字是8倍和10倍,我们就觉得太高了。如果是8倍,就要花8年的总收入买房。”

2009年,罗伯特·席勒到上海出席了由上海交大高级金融学院举办的EMBA论坛,当时他在接受媒体采访时表示,对上海的房价比较担忧。“早前听说过上海的房价,基本上是一个普通人一年收入的一百倍,也就是说,他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样,他为什么还要买这个房子?答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的,他觉得以后房子肯定还会涨,但是我觉得这肯定是非理性的。”罗伯特·席勒当时说。

2011年,在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上,席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题,并直言中国房地产存在泡沫。

他说:“美国房价仍在下跌,我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高,很多人失去自己的房屋,或因更换工作而转移到其他城市。与此同时,美国负债率已经上升到前所未有的高水平,这样人们担心,政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重,如果和美国一样泡沫破裂的话,这将会对中国经济产生打击。”(李媛)

我想就上述观点,做些批驳。

第一,“我们在加州用电脑分析房价和收入比,看到的数字是8倍和10倍,我们就觉得太高了。”

老杨在上海也用电脑分析房价和收入比,看到了很多国家和地区的数字(我书中有举例,仅摘三个地区如下)。

比如美国:1970年以后,美国房价收入比(平均数)呈震荡式上升态势。最低点是1970年的3,最高点是2005年的6.4。40年多年来的均衡值,大概为4.5。2002至2006年,是美国房价大涨、泡沫生成的时间,房价收入比也快速增长。基本可以认为,房价收入比超过5.5,肯定已出现房价泡沫。2007年开始,随着美国房价持续下跌,房价收入比也快速减小,估计2012年已降至均衡值4.5上下,基本合理了。

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

比如台湾:1987年之前,台湾房价收入比一直维持在4左右,非常合理。之后,房价快速上涨,房价收入比亦激增,在房价高峰期的1989、1990年,台湾房价收入比为10左右。其后房价泡沫破灭,房价收入比回落,多年来一直在6上下徘徊,这就是台湾的合理区间。

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

比如中国内地:2004年之前,全国房价收入比保持只要不超过7,尤其位于6-7之间,从历史演变角度来看,是比较合理的水平。2004年开始,房价涨幅超过收入增幅,除了2008年,房价收入比一直保持在7倍以上,尤其是2007和2009年,房价涨幅远超收入增幅,房价收入比分别达到8和8.1,创造历史最高值。

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

1998年,世界银行对全球96个国家(地区)的统计资料显示,家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家,房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入户)的国家,房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家,房价收入比平均数为5.6。各国房价收入比的数值是高度离散的,这96个国家最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。由此可见总体上越是富国,房价收入比越低,越是穷国,百姓购房越吃力。

房价收入比是一个在国际上常用的指标,但其合理范围却无严格界定。上述数据,也只是大致反映各国之间,不同收入水平家庭之间区别。数值的高度离散,说明部分国家之间情况差别很大,应特殊情况特殊分析,不宜盲目进行国家之间的比较。另外,由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上存在差异,彼此之间的可比性并不强。在欧美国家,房价收入比既有一手住宅的,也有二手住宅的(成交量远大于一手房),部分国家采用的是按套计价,且是中位数房价,家庭收入也是中位数。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据,房价是按平方米计算的,房价和家庭收入都是按平均数计算的;而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,普遍存在低估现象。因此,不宜拿我国的房价收入比,直接与欧美国家对比。

房价收入比跨国比较不太靠谱。但就一国之内,进行比较还是可以的。如果统计口径一致,比较一国或一地区房价收入比的连续多年的变化,就具有很高的研究价值。就我国内地而言,全国房价收入比保持只要不超过7,就不算高估,就没有泡沫。2012年为7.3,今年估计会略升些,比如7.5,比合理区间略高一点,但尚不能定性为大泡沫、严重泡沫。

如果再参考其他诸多指标,我对全国楼市的判断是:全国基本无泡沫,或者说无明显泡沫。但个别区域存在泡沫。既然无全局性泡沫,也就谈不上泡沫破灭。而个别地区泡沫破灭,如鄂尔多斯和温州,并不影响大局。

第二,“早前听说过上海的房价,基本上是一个普通人一年收入的一百倍,也就是说,他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样,他为什么还要买这个房子?答案是他预期房价还会上升。”这个现象存在,但对于上海的主流人群来说,这只并非主流现象。

统计局数字:2012年底,上海常住人口2380万,其中外来人口960万。上海当地人,平均工资收入并不高,但要知道:上海多数本地人享受过福利分房,历史上低价买断房改房,现在这些房改房的市场价格很高。而且很多当地人,一旦涉及拆迁,立即有了几套房。我知道的有些上海人,根本不工作,平时打打牌(上海街边、弄堂里的小棋牌室特多),动不动出国旅游,收收房租,偶尔换换房。

即便是只有一套小房子,那么卖后,再加点钱,或贷点款,就能换成大房子。对于本地人而言,根本不能用工资收入去对比房价。对于960万外来人,其中少数人是白领、金领,或者外地父母能提供资助,购房也不是大问题。其中多数外来民工、才毕业的学生、父母不能提供资助的外人来口,确实暂时没有能力在上海购房。但这也不奇怪呀,我想美国纽约也有很多买不起房的人。

下图是上海的房价收入比,口径与上图全国的一样。由于包含了安置房、经适房,所以看起来数值偏低了(如果剔除保障房因素,则2012年为19.1)。但仍不妨碍进行同一口径的纵向比较:2012为11.7,相比房价大涨的2004年之前,确实偏高,但大家如果承认2005-2006年房价水平是合理的(10多点),那么11.7也并不离谱。另外,由于众所周知的原因(但席勒不知道),近年来大都市人越来越多的收入没有在统计局数据中反映出来。还有,前几年很多地富人到上海投资购房,他们的收入也没在上海工资水平中反映出来。

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

第三,2011年,在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上,席勒接受采访时说:“美国房价仍在下跌,我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高,很多人失去自己的房屋,或因更换工作而转移到其他城市。与此同时,美国负债率已经上升到前所未有的高水平,这样人们担心,政府是否还有能力推出新的刺激政策。”

作为长期跟踪研究美国楼市与房价,且在在美国可以说是首屈一指的房地产预测权威,席勒却根本没有预测到:2012年一季节开始,美国楼市开始复苏,房价止跌反弹,步入上行通道,其后标普-凯斯席勒房价指数同比增幅,不断扩大!比如今年7月标普-凯斯席勒(S&P/CS)20座大城市房价指数同比上涨12.4%!而同样为指数的中国70个大中城市房价指数,今年8月同比增幅近8%,已经被民众认为是房价大涨了。

我看网上有资料说:席勒成功的预测对美国房价的下跌,其后引发次贷危机。我没看过席勒的书,并不清楚他当初是如何断定美国房价出现泡沫,以及如何预测对泡沫破灭的。但是,房价有跌有涨,有涨有跌,当前的事实证明,就本轮美国房价自2007年下跌,至去年初见底,之后持续上涨,这样一个轮回来看,席勒可能是预测对了故事的“开头”,却猜错了“结尾”。可能,“泡沫预言家”只会预期泡沫破灭。呵呵。

有一个小小的规律:那些预言某某事情、某某市场,将失败、崩盘、灭亡之类的人,只要预测对一次,就能让很多人记住、并且记很长时间,无论何时,回忆起都不禁啧啧惊叹:那人真牛呀!而那些预测对某某事物、某某市场将成功、上涨、繁荣的人,即便预测对很多次,很多人还是记不住!这可能与人性和记忆有关:人们更倾向于关注危机,害怕自己的悲剧发生,却又爱围观别人的惨事。

谢国忠为何这么牛?主要是,据说,他当年成功的预测了亚洲金融危机!从而名扬四海。其后,从2003年开始,他一直看空中国楼市,年年说、月月说(不知是否天天说)泡沫将破,房价将下跌五成、八成,结果至今没破,但依然有很多人相信他、追随他。神一样的人物。你说奇怪吧,也不怪。人性也。

好了。最后跟席勒打个赌,作为本文结尾。我从没跟谁打过赌,这种事没啥意思。纯属哗众取宠。那就当哗一次吧。不过,说是赌,肯定不成立,因为席勒根本就不屌我。我说赌,也只是想表个态度,吸引一下大家眼球而已。假如万万万分之一,席勒跨洋应赌了,那赌资由他定就行。大不了老杨输光屁股。然后,闭关思过,再写一本书:《我是怎么输给席勒的》。

输赢标准:未来五年内,如果中国房价累计下跌超过三成,连续下跌时间超过两年,我即告输。

标准解释:

1、中国房价,以全国70个城市房价指数为准,只要五年内某个时点,价格比现在(2013年10月)这个点位(统计局有基期数值可计算),下跌超过三成。

2、一个严重房价泡沫破灭后,房价一般都会下跌超三成,比如2011年某些月份相比2006年高点,美国标普-凯斯席勒(S&P/CS)20座大城市房价指数累计下跌了36%左右。比如香港房价2003年比1997年高点累计下跌了近七成。再如日本大都市地价至今仍远低于1990年高点。

3、一个严重房价泡沫破灭后,房价下跌时间至少会持续2年,泰国、日本、香港、美国等等皆如此。所以,我说要连续下跌超过2年才算数。

4、为何要求是未来五年,不是未来两三年,也不是未来十年、二十年?如果说未来两年三年,对席勒略显苛刻了。但凡已经形成的严重房价泡沫,一般不会持续超过五年,日本泡沫1985年开始生长,1988年长大,1991年破。美国泡沫2001年开始长,2003年加速长,2006年二季度见顶,2007年破灭。香港房价自04年来,至今连涨九年,所以我预计泡沫生成,必破无疑,且坐等。如果说未来十年二十年,对我又太宽松,我也只是预测还有白银十年,2025年后我也承认很容易出现大跌(需要具备外部货币条件)。因为席勒09年就说中国或一线城市房价非理性,比较高;2011年非常明确的说是严重泡沫。所以我把时点定到未来五年。对双方都不算苛刻。如果五年后都没破,那只能说明现在还不叫“严重泡沫"!

(时间已晚,累得写不动了,就这么吧,回家睡觉)

距离上文发表,正好四年了。那么,过去四年中国70城房价环比涨幅如何?这个赌局是否已有结果?

70城房价指数环比增幅

【诺贝尔经济学奖】诺贝尔经济学奖,与中国房价的荒谬关系!

虽然席勒教授不知老杨为何物,不鸟老杨,但老杨还是要提前、单方面宣布:

席勒教授,不好意思,老杨赢了。

虽然距离2018年10月,仍有一年时间,但按上文中所定的输赢标准,当前结果已经水落石出:

1、当前70城房价,远高于2013年10月,即便未来12个月连跌,也绝无可能跌回2013年10月,更不可能比2013年10月下跌三成。

2、2014年5月至2015年4月,70城房价曾经连续下跌12个月(如上图),但未满两年。当前,70城房价还未环比下跌,那么截至2018年10月,已不可能连跌两年了!

过去十年,在房地产市场研究的征途上,老杨特立独行,擅长预测,观点鲜明!但也正由于此,一路走来,持续不断的被丢臭鸡蛋。呵呵。

无妨,请继续向老杨开炮,鞭策老杨,披荆斩棘,砥砺前行……

【公众号:1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】

【去“分答”或新浪微博问答,听读老杨更多干货】

AD